Stellplatzverordnung: Überblick für Immobilienbetreiber

Doch sind Stellplatzverordnungen nach wie vor das adäquate Mittel für die Mobilitätsplanung, oder gibt es sinnvolle Alternativen?

Was ist eine Stellplatzverordnung?

Das Ziel einer Stellplatzverordnung ist es, die notwendige Anzahl an Stellplätzen für Kfz und Fahrräder auf einem Grundstück sicher zu stellen. Bauherren sind also verpflichtet, die entsprechende Zahl an Stellplätzen zu errichten. In Ausnahmefällen kann stattdessen eine Ablösesumme an die Gemeinde gezahlt werden. Dieses Geld verwenden die Kommunen dann in der Regel dafür, entsprechende Alternativen zu errichten, beispielsweise Quartiersgaragen. Manche Kommunen ermöglichen es Bauherren auch, die Zahl der Stellplätze zu reduzieren, wenn ein entsprechendes Mobilitätskonzept vorgelegt wird.

Folgende Faktoren haben Einfluss darauf, welcher Schlüssel in der Stellplatzverordnung Anwendung findet:

Lage der Immobilie, z. B. Stadt oder Land
Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr
Nutzung der Immobilie, also Wohn-, Gewerbe- oder gemischte Nutzung
Handelt es sich um geförderten Wohnungsbau?

Abbildung 1: Durch Ablösesummen können Kommunen für alternative Parkmöglichkeiten sorgen

Welche Regeln gelten in Deutschland?

Jedes Bundesland regelt die Stellplatzverordnung in seiner Bauordnung, dementsprechend groß sind die Unterschiede hinsichtlich der Stellplatzsatzungen. Im Folgenden einige Beispiele:

Brandenburg: Hier gilt keine landesweit einheitliche Stellplatzpflicht. Stattdessen haben die Gemeinden die Möglichkeit, eigene Stellplatzsatzungen zu erlassen. Dementsprechend besteht hier nur in denjenigen Gemeinden eine Pflicht zum Bau von Stellplätzen, die über eine solche Stellplatzsatzung verfügen.

Bayern: Die Bayerische Bauordnung gewährt Kommunen ebenfalls einige Freiheiten, allerdings dürfen sie den Stellplatzschlüssel für Wohnungen nicht reduzieren. Sie können jedoch höhere Mindestvorgaben ansetzen. Allerdings hat München vor Kurzem den Stellplatzschlüssel für geförderten Wohnraum reduziert.

Berlin: Hier umfasst die Stellplatzpflicht lediglich Behindertenparkplätze bei öffentlich zugänglichen Gebäuden sowie Fahrrad-Stellplätze.

Hamburg: Im Jahr 2013 hat Hamburg für Wohnungen die Kfz-Stellplatz-Pflicht abgeschafft.

Baden-Württemberg: Die Landesbauordnung von Baden-Württemberg ermöglicht es Bauherren, durch mehr Fahrradstellplätze die Zahl der Kfz-Stellplätze zu reduzieren.

Sind Stellplätze gemäß der Stellplatzverordnung hintereinander zulässig?

Stellplätze, die hintereinander angeordnet sind, sind zwar zulässig, müssen aber bestimmte Bedingungen einhalten. Jeder der hintereinander gestellten Stellplätze muss frei zugänglich sein, ohne dass man dabei die andere Stellfläche benutzen muss. Wenn beide Stellflächen also einen eigenen Zugang haben, funktioniert es.

Gibt es Alternativen zur Stellplatzverordnung?

Starre Stellplatzverordnungen haben auch Nachteile, wie Kritiker betonen. Unter anderem führen sie zu einer Subventionierung des Autoverkehrs durch die Nutzer anderer Verkehrsmittel, da die realen Kosten für einen Stellplatz nicht in seinem Preis abgebildet werden. Vielmehr steigen die Quadratmeterpreise der dazugehörigen Wohnungen.

Beim Bau von Gewerbeimmobilien sorgt die hohe Mindestanzahl von Stellplätzen für eine verstärkte Ansiedlung von Geschäften und Unternehmen außerhalb der Ortszentren. Damit trägt die Stellplatzverordnung zu einer Verödung dieser Ortszentren bei.

Darüber hinaus sinkt die bauliche Dichte, sodass längere Anfahrtswege entstehen und das Verkehrsnetz ineffizienter wird.

Vor allem aber ist das System des Stellplatznachweises oftmals ineffizient. Die geforderte Anzahl geht in vielen Fällen am Bedarf vorbei. Viele Stellplätze werden gar nicht genutzt, während andererseits in manchen Gegenden Autofahrer keinen freien Parkplatz finden. Hier sind also innovative Alternativen zur Stellplatzverordnung gefragt. Diese können zum Beispiel folgendermaßen aussehen:

Quartiersgaragen: Einige Städte und Kommunen setzen auf Quartierparken statt fester Stellplätze. Solche Quartiersgaragen sollen den Parkdruck im urbanen Raum reduzieren und stehen den Anwohnern der umliegenden Häuser zur Verfügung. So zahlen nur diejenigen für einen Parkplatz, die ihn auch benutzen. Darüber hinaus können Quartiersgaragen als Mobilitäts-Hubs eingerichtet werden, beispielsweise mit Möglichkeiten zu Car- und Bikesharing vor Ort.

Parkplatz-Sharing: Sowohl bei Gewerbe- als auch bei Wohnimmobilien greift die Stellplatzverordnung. Doch oftmals werden die so entstandenen Stellplätze nicht besonders effizient genutzt: Während die Parkplätze der Gewerbeimmobilien nachts leer stehen, gilt dies oft für die Anwohnerparkplätze tagsüber, wenn die Nutzer mit dem Auto zur Arbeit fahren. Es gibt bereits einige Ansätze, mit Hilfe von Apps und modernen Technologien die Parkplätze von Gewerbeimmobilien effizienter zu nutzen und das Teilen von Parkplätzen zu ermöglichen. Gewerbliche und private Nutzung können sich hier ergänzen und für mehr Effizienz sorgen.

Kostentreiber Stellplatznachweis

In vielen Städten in Deutschland herrscht ein Mangel an bezahlbaren Wohnungen. Dementsprechend hoch ist der Bedarf im Wohnungsbau, was vor allem für den geförderten Bau von Sozialwohnungen gilt. Für den Wohnungsbau kann der Stellplatznachweis ein Hemmnis darstellen, denn er treibt die Kosten für viele Bauherren in die Höhe. Dies gilt umso mehr im geförderten Wohnungsbau, wo in vielen Städten und Kommunen, etwa in München, der Stellplatzschlüssel nicht dem realen Bedarf entspricht. Denn Anwohner mit geringem Einkommen besitzen seltener ein eigenes Kfz.

Da die Wohnungsmiete die Kosten der Stellplätze quersubventioniert, im sozialen Wohnungsbau die Mieten aber nicht entsprechend erhöht werden können, stellt die Stellplatzsatzung in vielen Städten ein Investitionshemmnis für den sozialen Wohnungsbau dar.

Chancen für Mobilitätsentwicklung

Innovative Alternativen zur Stellplatzverordnung können eine große Chance für die Mobilitätsentwicklung im urbanen Raum darstellen. Insbesondere in Lagen, die gut an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen sind, verzichten immer mehr Menschen auf einen eigenen Pkw. Entsprechende Carsharing-Konzepte, ergänzt durch andere Verkehrsmittel wie Fahrrad und öffentlichen Nahverkehr, können hier eine wesentlich effizientere Lösung sein als der klassische Privat-Pkw, der 23 Stunden am Tag nicht bewegt wird.

Darüber hinaus können Parkflächen reduziert und der so eingesparte Raum anderweitig genutzt werden, wenn Stellplätze und Parkgaragen effizienter genutzt werden. Parkplatz-Sharing kann einen entscheidenden Beitrag dazu leisten, die Auslastung von Parkplätzen effizienter zu gestalten und so zu einer modernen und smarten Mobilität beizutragen.

Abbildung 2: Car- Sharing als Zukunftskonzept wird auch das Parken verändern

Fazit: Es gibt smarte Alternativen zur Stellplatzverordnung

Die Stellplatzverordnung ist ein recht starres Instrument, welches nicht immer alle Gegebenheiten eines Neubaus in Betracht zieht. So kommt es immer wieder zu nicht optimal ausgelasteten Tiefgaragen und Parkflächen. Darüber hinaus stellt der Stellplatznachweis einen Kostentreiber für Bauherren dar und führt zu geringeren Investitionen im sozialen Wohnungsbau. Gleichzeitig ist eine Quersubventionierung der Parkplätze durch die Wohnungspreise eine der Folgen der Stellplatzverordnung. Einige Bundesländer wie Hamburg haben auf diese Problematik bereits reagiert und die Stellplatzverpflichtung für Kfz abgeschafft.

Ein Blick auf innovative und smarte Alternativen zum Stellplatznachweis lohnt sich. Sowohl Quartiersgaragen als auch Parkplatz-Sharing-Modelle können einen wertvollen Beitrag zur einer vielfältigeren und umweltfreundlicheren Mobilität leisten.