Büro-Mobilität im Wandel: Smart-Parking steigert die Rentabilität von Immobilien

Das Schaffen von Parkplätzen ist für Bauherren teuer: Wenn unter einem neu zu entwickelnden Gebäude eine Tiefgarage angelegt werden muss, erhöht das die Kosten für den Bau erheblich. Bodengutachten, Rampen, Stützen, Entlüftungs- und Brandschutzsysteme – das alles schlägt mit 15.000 bis 45.000 EUR pro Stellplatz zu Buche. Allerdings sind Bauherren in Deutschland dazu verpflichtet, bei der Errichtung von Gebäuden auch für Stellflächen zu sorgen. Rechtliche Grundlage dafür sind die Bauordnungen der Bundesländer. Diese schreiben vor, dass für bauliche Anlagen, die einen Zu- und Abgangsverkehr erwarten lassen, Stellplätze für Fahrzeuge (übrigens auch für Fahrräder) in ausreichender Zahl errichtet werden müssen – entweder auf dem Baugrundstück selbst oder auf einem in der Nähe gelegenen Grundstück.

Stellplatz-Errichtungspflicht: Trend zu mehr Flexibilität

In den letzten zwei Jahrzehnten hat indes ein Wandel eingesetzt: Waren die Bauordnungen früher von festen Stellplatzschlüsseln geprägt, so sind die Vorgaben heute in vielen Bundesländern „weicher“. Die meisten Länder sind von landesweit einheitlichen Richtlinien zur Schaffung von Stellplätzen gänzlich abgerückt und haben die Städte und Gemeinden zum Aufsetzen von lokalen Stellplatzsatzungen ermächtigt. Nach diesen Satzungen dürfen Immobilienentwickler die Anzahl der Stellplätze beim Bau einer Büroimmobilie klein halten – sofern sie ein schlüssiges Mobilitätskonzept vorlegen können. Allerdings legen gewerbliche Mieter nach wie vor großen Wert auf ausreichende Stellplatzkapazität, allen Remote-Work-Entwicklungstrends zum Trotz. Grund: Angestellte kommen heute zwar seltener ins Büro, aber wenn sie kommen, nutzen sie für die Anreise bevorzugt das Auto. Das liegt unter anderem daran, dass gerade die Abkehr von der Präsenzpflicht in den Unternehmen den Erwerb von ÖPNV-Monatskarten für viele Angestellte unattraktiv gemacht hat. Laut einer aktuellen Studie der Frankfurt University of Applied Sciences zum Mobilitätsverhalten der Deutschen wird der öffentliche Personennahverkehr für den Weg zur Arbeit heute noch seltener als zu Corona-Hochzeit im Jahr 2020 genutzt: Die Zahl der ÖPNV-Nutzungstage pro Woche fiel von durchschnittlich 2,08 auf nur noch 1,42.

Für Asset Manager und Property Manager bedeutet das: Effizienz ist gefragt! Je effizienter die zu einem Gebäude gehörigen Stellplätze genutzt werden können, desto weniger muss es davon geben – und desto besser lassen sich entsprechend wirtschaftliche Überlegungen mit kommunalen Vorgaben und Mieteransprüchen unter einen Hut bringen.

Bessere Auslastung durch Digital-Technologie

Das Streben nach Effizienz bei der Parkraumausnutzung führt beinahe zwangsläufig zu einem digitalen Parkraum-Managementsystem, denn mit einem solchen System können Stellflächen deutlich besser ausgenutzt werden. Das Geheimnis ist die Vermeidung von Leerstand: Während es bei der personenbezogenen Stellplatzzuordnung auf Monatsmietenbasis immer wieder zu Leerstand kommt, weil niemand einen stundengenauen Überblick über den mittelfristigen Parkplatzbedarf hat, ermöglicht ein digitales System optimale Auslastung. Mitarbeiter, Besucher und Lieferanten melden ihren Stellplatzbedarf einfach kurzfristig über eine Smartphone-App an und nehmen entsprechende Buchungen bzw. Reservierungen vor, die von einer Back-Office-Software in Echtzeit koordiniert werden – so werden Stellplätze nicht unnötig freigehalten (wie es bei einem personenbezogenen Vergabesystem oft der Fall ist).

Auch für Bestandsgebäude sinnvoll

Es liegt also auf der Hand, dass es sich bei der Planung neuer Gewerbeimmobilien lohnt, auf ein digitales Parkraum-Managementsystem zu setzen. Aber rechnet sich so ein System auch für Bestandsgebäude? Ja – und zwar immer dann, wenn der Bedarf an Stellplätzen in einem Gebäude größer ist als das Angebot. Im Mittel stecken in jedem Park-Areal, das nicht bedarfsgerecht gemanagt wird, mindestens 35 % Kapazitätsreserven. Diese 35 % lassen sich mithilfe einer intelligenten Parkraumbewirtschaftung abrufen. Statt lange Wartelisten anzulegen und Mieter zu vertrösten, können Property Manager die Parkplatzkapazität durch die Implementierung einer Software-Lösung um mehr als ein Drittel erhöhen.

Realer Parkplatzbedarf bei Mitarbeiter:innen – eine Typfrage

Und was ist, wenn die Mieter sich nicht auf ein digitales System einlassen wollen – etwa, weil sie nicht an die Effizienzvorteile glauben, oder weil sie befürchten, dass ihre Angestellten ein solches System nicht akzeptieren werden? Man kann in Firmenbelegschaften drei unterschiedliche Park-Typen definieren:

Typ A
Typ A wohnt nicht in der Nähe seines Arbeitsplatzes – ist also Pendler – und ist gewissermaßen auf das Auto angewiesen. Die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel wäre für ihn mit hohem zusätzlichen Zeitaufwand verbunden. Auch Angestellte, für die ein eigener Parkplatz ein Statussymbol ist, zählen zum Typ A, ebenso wie Angestellte, die häufig Außentermine haben (wie z. B. Vertriebsmitarbeiter).

Typ B
Typ B wohnt ebenfalls nicht in unmittelbarer der Nähe seines Arbeitsplatzes, ist aber gut an den ÖPNV angebunden oder kann den Arbeitsplatz auch mit dem Fahrrad erreichen. Er nutzt zwar vorzugsweise das Auto, aber er tut dies nicht jeden Tag – und er ist grundsätzlich für alternative Mobilitätskonzepte offen.

Typ C
Typ C verzichtet freiwillig auf das Auto – entweder aus Überzeugung oder weil er das Auto schlicht nicht für die Anreise zur Arbeit braucht. Er wohnt entweder sehr arbeitsplatznah oder hat günstigere Anreisemöglichkeiten (weil er z. B. nutznießender Teil einer Fahrgemeinschaft ist). Typ C benötigt bzw. beansprucht deshalb auch keinen Stellplatz.

Durch die Einteilung der Mitarbeiter:innen in diese drei verschiedenen Typen, erleichtern wir uns die Berechnung der optimalen Stellplätze für den Kunden. So können wir die effizienteste Lösung für jedes Unternehmen ausarbeiten und umsetzen. Sind Sie auch einer effizienten Lösung interessiert, dann kontaktieren Sie uns gerne.

Erfahrungsgemäß wird die Einführung eines flexiblen Stellplatzvergabesystems mit Reservierungsmöglichkeit von den Angestellten auch sehr gut angenommen wird, schließlich sorgt sie für mehr Gerechtigkeit im Hinblick auf die Stellplatzvergabe. Außerdem reduziert sie den Parkplatz-Suchstress für alle Firmenangehörigen – insbesondere dann, wenn ein Unternehmen seine Firmenparkplätze zuvor nach dem First-come-first-serve-Prinzip organisiert hat.

Fazit

Digitales Parkplatzmanagement trägt in hohem Maße zur Verbesserung der Kostenstruktur eines Immobilienprojektes bei – und auch dazu, dass der reale Parkplatzbedarf besser gedeckt werden kann. Indem jede einzelne Stellfläche optimal ausgenutzt wird, können Mieter trotz geringer Park-Areal-Größe genügend Parkplätze für Mitarbeiter und Kunden bereitstellen.

Weitere Informationen zum Thema Smart Parking für Unternehmen, haben wir in diesem kostenlosen Whitepaper für Sie zusammengefasst.