Property Management im Immobiliensektor – das bedeutet traditionell Arbeit unter Druck. Zum einen gibt es den allgemeinen Kostendruck, der hauptsächlich von den Gebäudeeigentümern ausgeht: Geldmittel sollen in möglichst geringem Umfang und so effizient wie möglich eingesetzt werden, Betriebskosten sind niedrig zu halten, Leerstand darf es überhaupt nicht geben. Zum anderen gibt es den Druck der Mieter: Sie verlangen präzise kalkulierte und zudem maximal transparente Nebenkostenabrechnungen. Und auch der Gesetzgeber übt Druck im Hinblick auf die Einhaltung von Vorgaben und Direktiven aus: Gesetzesnovellierungen müssen beachtet und fristgerecht umgesetzt werden, Grenzwerte – etwa in Bezug auf Emissionen – müssen penibel eingehalten werden.

Das Berufsbild des Property Managers hat sich deshalb in den letzten Jahren so radikal gewandelt wie kaum eine andere Tätigkeit in der Immobilienbranche. Aus Hausverwaltungsspezialisten sind Allround-Manager geworden, die sich um Facility Management, um Mietermanagement und um Umweltmanagement kümmern müssen.

Nachhaltigkeit – ein wichtiges Verkaufsargument

Insbesondere Letzteres, das Umweltmanagement, gewinnt dabei immer mehr an Bedeutung. Immobilieninvestoren und Asset Manager verlangen von ihren Property Managern heute Nachhaltigkeitsreportings – diese sollen belegen, dass und wie der Aspekt der Nachhaltigkeit bei der Gebäudebewirtschaftung berücksichtigt wird. Grund: Gewerbliche Mieter legen mittlerweile großen Wert auf die Klima- und Umweltfreundlichkeit ihres Firmensitzes. Sie sie sind auch bereit, dafür mehr Geld zu bezahlen: Laut einer Studie des Immobiliendienstleisters Catella lässt sich die Rendite eines Immobilien-Asset-Portfolios durch Konzentration auf Nachhaltigkeit erheblich steigern1 , denn nachhaltig erbaute und bewirtschaftete Gebäuden ziehen bonitätsstarke Mieter an.

Wichtigster Nachhaltigkeitsbeleg in Deutschland: das DGNB-Siegel

Zwar hat der Property Manager auf die Nachhaltigkeit der Gebäudeprojektierung keinen Einfluss, auf die Nachhaltigkeit des Gebäudebetriebs aber schon. Eine entscheidende Rolle spielen hier Zertifikate wie etwas das LEED-, das BREAAM- oder das DGNB-Zertifikat – diese bewerten die Nachhaltigkeit von Immobilien entweder anhand von eindeutig definierten Kriterien oder anhand von Punktesystemen. Beurteilt werden zum Beispiel der Strom- und Wasserverbrauch, die Müllproduktion, die Heizeffizienz, der Nutzerkomfort und auch die Erreichbarkeit.

In Deutschland ist das Siegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) am weitesten verbreitet. Die DGNB bewertet die Gebäudenachhaltigkeit anhand von sechs verschiedenen Bewertungsfeldern, wobei sowohl die Gebäude selbst, also deren technische Einrichtungen und physischen Merkmale, als auch deren Nutzung begutachtet werden. Außer auf die Ökobilanz und auf die Ressourcennutzung achten die DGNB-Prüfer auf die Ökonomie (also auf die Betriebskosten und auf die Werterhaltung), auf den Nutzerkomfort (hierunter fallen z. B. die Akustik und die Luftqualität in den Räumen sowie die allgemeine Zufriedenheit der Nutzer) und auf das Mobilitätskonzept.

Nachhaltigkeits-Rankings bedeuten viel Arbeit, haben aber klare Vorteile

Für den Property Manager bedeutet ein Nachhaltigkeits-Rating in erster Linie eine Menge Arbeit, denn er muss viele Daten zusammentragen. Bei einer Bewertung nach dem international bedeutsamen GRESB-Standard (Global Real Estate Sustainability Benchmark) zum Beispiel werden die wesentlichen Verbrauchsdaten nicht einfach nur abgefragt, sondern müssen auch noch aufgeschlüsselt werden: Für welche Strom-, Wasser- und Heizwärme-Anteile ist der Gebäudeeigentümer verantwortlich, welche fallen in den Verantwortungsbereich der Mieter? Wie viel Abfall fällt insgesamt an, wie viel davon ist Sondermüll, wie viel ist Restmüll? Und wie hoch ist der Müllanteil, der recycelt werden kann? Am Ende wird aus allen Angaben eine Punktezahl errechnet, die zwischen 0 und 100 liegt. Diese Zahl stellt das Gesamtergebnis für das jeweilige Gebäude in puncto Nachhaltigkeit dar.

Die Arbeit lohnt sich aber, denn abgesehen von der Werbewirksamkeit einer guten Ranking-Punktzahl, die direkte Auswirkungen auf die Vermietbarkeit hat, gewinnt der Property Manager durch die Recherche auch neue Einblicke in die Bewirtschaftungsstruktur. So kann er versteckte Gewinnmaximierungspotenziale identifizieren, die er sonst vielleicht gar nicht gesehen hätte.

Schlüsselfaktor Mobilitätskonzept – hier können Property Manager ansetzen

Ein oft unterschätztes Gewinnmaximierungspotenzial steckt im Mobilitätskonzept. Genauer: im Parkraummanagement. Da Immobilienentwickler heute aufgrund kommunaler Stellplatzverordnungen immer noch dazu verpflichtet sind, in oder an jedem neuen Gebäude eine bestimmte Anzahl an Stellplätzen zu schaffen, verfügen fast alle modernen Bürogebäude über Tiefgaragen. Ein guter Teil der Stellplätze in diesen Garagen steht tagsüber stundenweise leer – was daran liegt, dass die Parkflächen meistens entweder kontingentweise an Mieter vergeben oder an einen Parkplatzbetreiber verpachtet werden. In beiden Fällen steht am Ende eine personenbezogene Stellplatzvergabe auf der Basis einer monatlichen Stellplatzmiete. Konsequenz: Die Parkflächen werden nicht effizient ausgenutzt. Wird stattdessen ein digitales Parkraummanagement implementiert, bei dem alle Gebäudenutzer Zugriff auf alle Stellflächen haben und diese bedarfsgerecht buchen können (bei minutengenauer Nutzungsabrechnung), so erhöht sich die Wirtschaftlichkeit der Parkflächen signifikant.

Argumentationshilfe: Diese Vorteile bietet digitales Parkraummanagement für Investoren

Property Manager, die weit reichende Entscheidungsbefugnisse haben und gegenüber dem Asset Management nur in Bezug auf Vermietungs- und Renditezielvorgaben in der Pflicht stehen, können die Implementierung eines digitalen Parkraummanagements eigenmächtig initiieren. Sie selbst profitieren dabei von einem künftig niedrigeren Arbeitsaufwand, denn die eingemieteten Unternehmen verwalten die Parkplätze fortan in Eigenregie. Und da die Stellplätze bei einem digitalen Parkraummanagementsystem von den Nutzern per App gebucht und bargeldlos bezahlt werden, entfällt auch das Ausstellen von Parkberechtigungsausweisen sowie das Bestellen von Schlüsseltranspondern und das Instandhalten von Parkticketautomaten.

Property Manager, die über das Parkraummanagement nicht selbst entscheiden können, sollten ihren Auftraggebern folgende Argumente aufzeigen:

  • Mehr Rendite

Wie schon dargelegt, steigt mit einem digitalen Parkraummanagementsystem die Auslastung der Parkflächen; entsprechend erhöht sich auch deren Rentabilität. Werden außer den Mitarbeitern der im Gebäude ansässigen Firmen zudem noch andere Benutzergruppen in das System eingebunden, etwa Anwohner, so wird die Parkraumbewirtschaftung nochmals lukrativer.

  • Problemlose Einbindung von Elektromobilität

Ganz im Sinne des Bundesprogramms für Ladeinfrastruktur lässt sich das Vorhalten von Ladestationen für Elektroautos problemlos mit einem digitalen Parkraummanagement in Einklang bringen. Beim ParkHere-System können die Nutzer das Parken und das Laden sogar über dieselbe App steuern und bezahlen, das Einbeziehen von weiteren mobilen Anwendungen ist nicht notwendig.

  • Nachhaltigkeitszertifizierung

Das DGNB-Zertifizierungssystem für Gebäude verfolgt einen ganzheitlichen Ansatz, der auch Mobilität einschließt. Trägt ein Gebäude dazu bei, dass die Umweltbelastung durch Verkehrsemissionen im Gebäudeumfeld sinkt – weil Parkplatzsuchverkehr vermieden wird oder weil das Gebäude Elektromobilität unterstützt –, so wirkt sich das auf die Zertifizierung des Gebäudebetriebs (Einstufung Platin, Gold, Silber oder Bronze) aus.

  • Mehr „Smartness“ im Gebäude

Ein digitales Parkraummanagement macht ein Gebäude smarter – und damit attraktiver für Mieter. Smart Buildings sind bei Unternehmen als Firmensitz stark gefragt: Laut einer Studie des Marktforschungsinstituts trendresearch werden im Jahr 2025 rund die Hälfte aller beheizten Gewerbegebäude mit Smart-Building-Elementen ausgestattet sein, weil sich rein analoge Gebäude kaum mehr vermarkten lassen.

Zusammenfassung

Bürogebäude spiegeln die Bedürfnisse unserer industrialisierten Gesellschaft wider: Verändern sich diese Bedürfnisse, so müssen sich auch die Gebäude – und die zu den Gebäuden gehörigen Prozesse – verändern. Mit dem digitalen Wandel und einem zunehmendem Bewusstsein für Nachhaltigkeit in der Arbeitswelt zeichnet sich eine solche Veränderung schon seit Längerem ab. Immobilienentwickler richten die Objektplanung auf mehr Nachhaltigkeit und auf mehr Gebäudeintelligenz aus, und Property Manager haben die Verantwortung, diese Faktoren auch bei der Bewirtschaftung zu berücksichtigen. Zwar gibt es in älteren Bestandsgebäude noch nicht die vielen smarten Einrichtungen, die bei neuen Bauprojekten schon Standard sind, aber etliche intelligente Lösungen, wie etwa Desk- und Raumreservierung oder intelligentes Parkraummanagement, lassen sich ohne großen Aufwand nachrüsten. Property Manager müssen ein Auge für solche Möglichkeiten haben. Asset Manager erwarten von ihren Dienstleistern, dass sie im Hinblick auf Nachhaltigkeitslösungen auf der Höhe der Zeit sind, denn immer mehr institutionelle Investoren verfolgen bei ihren Anlageentscheidungen eine strikte „Sustainability Policy“.